兰陵县人民政府办公室

关于印发《兰陵县不动产登记若干问题处理意见》的通知

兰陵政办字〔2017〕21号

各乡镇人民政府，卞庄街道办事处，县政府有关部门、单位，兰陵经济开发区管委会：

《兰陵县不动产登记若干问题处理意见》已经县政府研究同意，现印发给你们，请抓好工作落实。

兰陵县人民政府办公室

2017年5月11日

（此件公开发布）

兰陵县不动产登记若干问题处理意见

为规范全县不动产登记工作，保护不动产权利人合法权益，提高登记质量和效率，现就稳妥解决不动产登记中的有关问题，提出以下意见。

一、关于国有划拨土地上房改房、单位集资建房登记的处理意见

根据《不动产登记暂行条例》（国务院令656号）、国土资源部《关于已购公有住房和经济适用房上市出售中有关土地问题的通知》（国土资用发〔1999〕31号）、临沂市人民政府办公室《关于印发临沂市市直单位建购职工住房专项审计整改有关问题处理意见的通知》（临政办字〔2016〕36号）等文件精神，参照外地的经验做法，就国有划拨土地上房改房上市、单位集资建房再出售等类型的房产转移登记和抵押登记等问题作如下处理：

（一）关于土地出让金征缴问题

国有划拨土地上房改房、单位集资建房，住房权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的（房地产转让），均应在变更登记时缴纳土地出让金。

房改房征缴标准为房屋交易价格的1%，交易价格按房屋交易时缴纳的契税倒推计算确定，即所缴契税除以契税税率；

单位集资建房，对符合2016年省专项审计整改条件的，参照临政办字〔2016〕36号文件精神，根据建设占地时点的评估宗地出让价格，按照当时政策核算应缴纳的土地出让金。

（二）关于土地使用方式界定问题

国有划拨土地上房改房、集资建房转让并缴纳土地出让金的土地使用权界定为出让土地。房改房用地不用履行报批程序，不签订土地使用权出让合同；单位集资建房，先由原用地产权单位作为受让方，负责按照协议出让方式统一办理相关用地手续并登记后，再作分户转让登记。

（三）关于土地使用期限问题

国有划拨土地上房改房、集资建房转让并缴纳土地出让金的土地出让年限为70年。房改房从同一宗地上第一套房屋上市交易之日起计算土地出让年期，此后其他各套房屋上市，其土地出让年期相应缩短，使同一宗地的出让使用权保持相同的截止日；单位集资建房按照出让金缴纳评估时点起计算。

（四）关于土地用途确认问题

国有划拨土地上房改房、单位集资建房原土地用途，属居住用地的直接办理；属其它用途（办公、工业、商业、仓储等）的，根据现状，在原土地使用权人同意的情况下，可以分割的，分割成其他用途（办公、工业、商业、仓储等）和住宅两宗地，无法分割或土地使用权人不同意分割的，所有建筑物共用整宗地，土地用途在原用途的基础上添加居住用地，再予以办理。

（五）关于用地范围确定问题

国有划拨土地上房改房、单位集资建房所在的整幢建筑物占用的建设用地使用权范围，已经有明确界限的按照界限确定，无明确界限的由原产权单位报请国有资产管理部门确定。

二、关于房地权利人登记不一致问题的处理意见

对已分别办理土地房屋登记手续，房屋发生转让并由买卖双方当事人按规定申请办理了转移登记，但未及时申请办理土地变更登记，造成房地权利人不一致，现房屋权利人申请房地一体登记的，不动产登记机构应核实有关情况，尊重房屋交易事实，按有关规定将两证收回，由双方当事人签署知悉该情况的具结书后，予以登记。如因原权利人下落不明等原因确实无法提供原土地使用证的，由不动产登记机构公告原土地证作废，再办理房地统一登记手续。

三、关于不动产登记实际用地测量面积与批准用地面积不一致的处理意见

依据《山东省第二次土地调查（城镇）技术细则》的有关要求，面积测量采取高精度代替低精度的原则，即用精度较高的面积值取代精度低的面积值。属原面积计算有误的，在确认重新量算的面积值正确时，须以新面积值取代原面积值。

用地审批面积为图解法量算面积，实际用地测量面积以解析法量算的，在界址点线不变情况下，以解析法量算的面积取代原宗地面积。

四、关于碧翠苑、阳光花园、建设小区、珠山小区四个小区不动产登记的处理意见

暂时参照临沂市国土资源局《关于不动产统一登记若干问题的指导意见》（临国土资发〔2017〕16号）文件精神办理相关登记。

五、严格房地产开发项目首次登记

房地产开发项目竣工后，有关部门要督促开发企业及时按照我县《关于实施房地产开发项目竣工综合验收备案工作的通知》（兰陵政办发〔2017〕9号）要求，申请综合验收。综合验收合格并取得建设工程档案合格证后，方能办理不动产首次登记业务。

各相关部门要根据职责分工，加强监管，维护稳定。对违反有关法律、法规开发建设房地产，激发群众上访或者煽动业主上访的企业或个人，依法予以严肃查处，并将违法违规企业有关情况纳入诚信档案，向社会公布。在处理相关问题过程中，如产生法律纠纷，可通过司法途径予以解决。

六、其他

本处理意见自发布之日起生效，若今后上级出台的法律、法规、规定与本处理意见不一致的，以上级出台的法律、法规、规定为准。