兰陵县人民政府办公室关于进一步加强物业管理工作的意见

各乡镇人民政府、街道办事处，县直有关部门、单位：

为进一步规范我县物业管理工作，理顺物业管理体制，提升全县物业管理水平，根据省委、省政府《关于加强和完善城乡社区治理的实施意见》、《山东省物业管理条例》、市政府《关于进一步加强物业管理工作的意见》及相关规定，结合我县实际，特制定以下实施意见。

一、指导思想和基本原则

（一）指导思想

按照城乡一体化、运作市场化、服务品质化要求，进一步理顺物业管理机制、健全物业管理体系，提高物业管理水平，促进物业管理持续健康发展和社区和谐稳定，逐步实现物业管理全覆盖。

（二）基本原则

1.统一领导，分级管理。全县物业管理实行统一领导、综合协调，建立县、乡镇（街道）、社区三级物业管理体系。

2.条块结合，属地负责。加强物业管理部门指导、管理和监督职能，强化乡镇（街道）属地管理责任，发挥社区主体作用。

3.依规管理，因地制宜。坚持规范管理、公开透明、有序运作，根据城乡物业项目类型，坚持分类实施、市场运作、稳步推进。

4.业主参与，共建共享。强化业主在物业管理中的自治作用，明确权利和义务，引导业主共建宜居小区、共享品质生活。

二、明确职责，建立三级物业管理体制

按照“政府领导、部门指导、乡镇（街道）主导、社区管理、业主自治、专业服务”的要求，进一步落实各方职责，共同推进物业管理工作有序开展。

（一）明确县住房保障中心管理监督职责

1.负责上级关于物业管理法律法规的贯彻落实；拟定全县物业管理发展规划、相关政策和办法，并组织实施；对各乡镇（街道）的物业管理工作进行指导、协调、考核。

2.参与新建住宅项目配套设施的综合验收工作；负责物业服务合同的备案管理工作。

3.会同乡镇政府、街道办事处科学划分物业管理区域；对选举产生的业主委员会进行备案登记，核发备案证明；监督管理住宅专项维修基金的缴存、使用。

4.负责全县物业服务企业的行业管理、新建物业企业信息填报、创优项目的转报、信用档案评级管理工作；落实物业管理项目招投标制度；对物业服务企业进行业务指导、从业人员岗位培训；牵头组织检查考核有关物业管理工作推进情况。

5.负责县内规模较大、跨区域经营的物业服务企业党建工作。

6.负责法律法规规定的其他工作。

（二）明确各乡镇政府、街道办事处的属地管理职责

1.负责组织落实各项物业管理法规政策措施，全面开展本辖区物业管理工作；建立健全社区物业管理工作体系，具体指导协调物业管理有关工作；抓好本辖区内物业管理工作的部署、检查、监督、考核，落实属地管理职责，不断提升物业管理水平。

2.负责组织、指导本辖区业主大会召开和业主委员会成立、换届工作，并进行备案，监督业主大会和业主委员会依法履行职责；组织开展辖区内老旧住宅区的物业管理工作并予以监督；参与、监督物业承接查验和物业交付手续办理，并提出具体意见；对物业服务企业的服务活动、信用档案初评、创优项目初验等进行监督管理。

3.负责辖区内物业管理联席会议制度的组织实施，召集由社区居委会（社区服务中心）、公安派出所、物业服务企业、业主委员会或业主代表、专业经营单位和行政执法中队、市场监管所、物业管理机构参加的物业管理联席会议；协调解决好下列事项：业主委员会和有关机构不依法履行职责的情况，物业服务企业退出、交接工作中出现的问题，物业管理区域内发生的突发事件，物业管理和社区管理的衔接和配合，需要协调的其他物业管理事项。

4.负责调解处理辖区内物业管理方面的纠纷、投诉和信访工作。

5.负责研究提报老旧住宅区改造整治计划并组织实施；对改造完成后的老旧住宅小区及时组织成立业主大会并选聘物业服务企业实施物业管理。

6.负责辖区内业主委员会和非跨区域经营的物业服务企业党建工作。落实辖区内党建引领沂蒙红色物业发展工作，严格规范业主委员会选举工作程序，明确不宜担任候选人的具体情形，积极推荐优秀党员担任业主委员会委员候选人，提倡党员业主通过法定程序担任业主委员会主任；推行社区党组织领导下的社区居委会、业主委员会、物业服务企业共商事务、协调互通的“四位一体”的管理模式。

7.负责法律法规规定的其他工作。

（三）明确社区居委会（社区服务中心）物业管理职责

1.协助乡镇政府、街道办事处做好本辖区物业管理的落实工作，对物业企业的管理服务工作进行监督；对小区使用专项维修资金提出审核意见并予以监督；负责本辖区内物业管理调解委员会和业主恳谈会制度的组织实施；协调处理物业管理工作中的矛盾纠纷，加快推进和谐社区建设。

2.负责指导、监督业主大会、业主委员会依法开展业主自治管理；负责派员筹建属地小区业主大会的召开、业主委员会的成立和换届；对未成立业主委员会的居住小区，代行业主委员会的职责；对无人管理的小区由社区居委会牵头，落实以保洁和秩序维护为主要内容的基本有偿物业管理服务，或依托国有企业成立国有物业服务公司，进驻无人管理小区实施物业管理，逐步实现物业管理服务覆盖到每个住宅小区。

三、部门联动，明确各相关部门职责，形成物业管理工作合力

县发改局：负责根据上级政策制定物业管理收费办法和政府指导价格标准；对实行政府指导价的物业服务收费标准，应根据经济社会发展水平以及物业服务成本变动等情况每2年公布或调整一次。

县住建局：负责工程质量监督管理和项目的竣工验收；监督施工单位严格落实工程质量保修责任；配合规划部门加强对新建住宅项目公共配套设施建设的跟踪管理；对反映小区房屋在质保期内存在质量问题和配套设施不符合相关要求的投诉进行处理；对供水、供热、供气等专营单位进行监督管理，督促其履行投资建设和维修管理义务。

县自然资源规划局、规划编制研究中心：负责对照设计规范和工程标准对居住小区详细规划进行严格审查，按规定标准设置物业管理用房、社区用房等配套公建，并在审查的规划图纸中明确标注位置和面积；在进行建设工程设计方案审查时，就住宅小区配套建筑及设施设备的配置、专业经营设施设备的建设标准征求房地产开发、物业管理部门和专业经营单位的意见；会同住建等部门加强对新建住宅项目公共配套设施建设的跟踪管理，确保按规划要求建设；做好配套公建的规划竣工验收工作。

县综合行政执法局：负责小区违法建设问题投诉举报的受理；对小区房屋建筑在装修过程中擅自变动承重结构、危害房屋安全的行为进行调查处理；对小区内乱贴乱画、违规安装空调外机、太阳能、防盗网、遮阳罩、户外广告牌，擅自搭建建筑物、构筑物或其他设施、私开门窗，擅自占用绿地，毁坏绿化、市政设施，随意倾倒垃圾、杂物等违法违规行为，依法采取行政强制措施；负责小区内噪声污染和烟尘问题投诉举报的受理；负责小区垃圾及时清运的管理。

县公安局：指导落实各项治安管理措施，督促物业服务企业做好治安协助工作；依法查处小区内设立、储存易燃易爆有毒有害物品，占用堵塞消防通道、疏散通道、安全出口，妨碍消防车辆通行，损坏消防设施的行为；严厉打击打架斗殴、传销、强买强卖、强装强卸等违法犯罪行为；对饲养大型犬等动物干扰他人正常生活、恶意堵门等违反治安规定的行为进行制止和查处。

县住建局、消防救援大队：负责指导物业服务企业开展经常性的消防宣传、培训、演练工作；监督物业服务企业落实消防安全责任制，对全县小区适时开展消防安全检查巡查，及时发现和消除火灾隐患。

县市场监督管理局：负责小区内电梯等相关特种设备安装及使用的监督管理；对未取得相关手续擅自在小区从事托管、辅导班、餐饮、商店、美容店等经营活动和违反物业服务收费管理有关规定的行为会同相关部门进行查处；监督物业服务企业落实公开物业服务价格、标准、内容，公开投诉渠道，公开公共部位收益的“三公开”制度。

县生态环境局：负责对小区附近工业噪音污染和工业烟尘问题投诉举报的受理和查处。

县住建局、水利局：负责小区自备水源井的投诉受理和查处封闭工作。

县财政局：提供必要的经费保障。

县住房保障中心：负责对开发项目基础设施和公共服务设施及建成后的产权界定和管理使用提出明确要求；在图纸联合审查环节，落实物业用房的具体面积和位置；在住宅小区竣工综合验收时，加强对物业用房等小区配套公共设施的落实；监督建设单位组织对住宅小区进行物业查验和交付；开发项目须经竣工综合验收备案后，方可交付使用。

民政、教体、司法、信访等部门要按照各自职责，做好物业管理有关工作。

相关专业经营单位：本《意见》实施后正在建设尚未竣工或者部分分期工程已交付使用的住宅小区，在交付使用时，开发建设单位要与专业经营单位办理专业经营设施设备移交接收手续；开发建设单位投资建设的专业经营设施设备达不到分户计量、分户控制条件的，由开发建设单位负责整治改造后进行移交；对供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等专营设施设备能达到分户计量、分户控制条件的小区，业主大会决定移交的，各专营单位应当接收；物业管理区域内涉及的有关专营单位，根据职责对管辖的设施设备及相关管线进行维修、养护和更新，保证服务质量，并向最终用户收取费用。

四、积极引导，发挥小区业主自治作用

（一）规范业主大会、业主委员会运作模式

业主大会、业主委员会成立、运作和换届要严格按照上级有关规定进行。各乡镇人民政府、街道办事处要根据社区管理和业主自治相结合的原则，按照规定程序，推进业主委员会建设；业主大会、业主委员会应当认真履行职责，接受属地乡镇、街道、社区居委会的指导、监督，业主委员会做出的决定，应当告知相关的社区居委会，并听取社区居委会的建议；业主委员会成立前或集体换届期间，由乡镇人民政府或街道办事处指定社区居委会代为履行业主委员会的职责，确保物业工作正常运转。

（二）充分发挥业主委员会管理监督作用

业主委员会负责执行业主大会决定和决议、代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同、监督管理规约的实施、调解物业管理中的矛盾纠纷等工作；建立业主委员会工作例会制度,监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；强化业主委员会队伍建设，加强业务培训，提高业主委员会自我管理运作能力。

（三）规范物业服务费用的收支管理

物业服务企业严格按照物业服务委托合同，执行相关物业费用的收取与支付。物业服务费、停车服务费等收入确保按时足额入账，不得擅自截留，对物业服务费、维修费、代付水电费等支出，做到实报实销。对未按时缴纳物业服务费的业主，业主委员会协助物业服务企业进行催缴，对经催缴仍拒交物业服务费的，依法予以追缴。建立物业服务费市场调节机制，鼓励业主委员会与物业服务企业通过协商确定物业服务收费标准，并根据劳动用工成本等情况进行调整。

五、强化监管，规范物业管理市场秩序

建立完善物业管理市场监管机制。各乡镇政府、街道办事处、社区居委会加强对辖区内物业管理市场的日常监管，通过实行物业管理联席会议制度，协调综合执法、公安、市场监管等执法部门，不断加大对物业管理市场中违法违规行为的查处、整治力度。

县住房保障中心依据上级有关政策和规定制定物业管理考核的-办法和细则，指导乡镇、街道对物业管理市场实施严格的监管考核，并将考核结果通过报纸、广播、电视、网络等新闻媒体进行公布，接受群众监督；同时对严重违规、群众反映强烈的相关企业，在综合执法、公安、市场监管等部门根据职责予以行政处罚后，县住房保障中心将该企业不良信息及时通报给金融、税务、市场监管、行政审批等部门，根据企业的违法违规情节，分别再予以降低信用等级、提高商品房预售资金监管比例、列入信用黑名单、禁止参加我县新建开发项目和物业项目的招投标活动等惩处措施；通过严格监督管理，促进我县物业管理市场健康有序发展。

六、加强组织领导

（一）成立县物业管理工作领导小组，由县政府分管负责同志任组长，发改局、住建局、自然资源规划局、综合行政执法局、规划编制中心、公安局、市场监管局、生态环境局、水利局、财政局、民政局、教体局、消防大队、司法局、信访局、住房保障中心等部门为成员单位。领导小组下设办公室，办公室设在县住房保障中心。领导小组建立物业管理联席会议制度，定期研究部署、综合协调全县物业管理工作。

（二）各乡镇（街道）要结合辖区实际，按照要求做好开展物业管理工作所需的队伍组建、建章立制、人员培训、经费保障等方面的具体工作。乡镇（街道）设立物业管理办公室，由分管城建的副乡镇长（副主任）任办公室主任，街道配备2—3名、乡镇级配备1—2名人员负责日常工作；社区居委会（社区服务中心）下设环境和物业管理委员会，由社区居委会（社区服务中心）负责人任主任，片区民警、行政执法队员兼任副主任，配备人员1—2名。

（三）建立督查机制，县政府组织专班负责对乡镇政府、街道办事处物业管理工作的开展情况及矛盾纠纷处理情况进行督查，确保全县物业管理工作组织领导到位、机构人员到位、政策资金到位、推进措施到位。

兰陵县人民政府办公室

2020年3月26日

文字解读：《关于进一步加强物业管理工作的意见》